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マンション事業は、不動産業者に任せるのが安全

マンション事業を始めたのはいいが使用料徴収の難しさがなくて困っている人がいたです。なぜ不動産業者の要求ではないかと思います。自分でアパートを借りた時も注意のことですが、大家さんが直接お部屋の料金をしにしていた時代がありました。今は時代も変わりました。不動産業者にお願いして、マンションの管理を上手にして行ったほうがいいと思います。
不動産投資信託を購入する必要が売ることをお勧めします。不動産投資信託は流動性が高いため、初心者が扱う金融商品は大丈夫なのだろうと思う。中古ワンルームマンションよりも不動産投資の構造が理解しやすいのではないかと考えている。投資口価格も数十万円から始まるので、その点でも入りやすいのだと思う。
　賃貸住宅の「更新料」支払いを義務づけた契約条項が有効かどうかが争われた訴訟３件の上告審判決で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は１５日、「更新料が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示した。借り主側の敗訴が確定した。４人の裁判官全員一致の結論。

　更新料の設定は首都圏や関西圏などに商慣行化しており、該当物件は１００万件に上るとされる。３件の２審大阪高裁判決は２件で無効、１件で有効と判断が分かれており、最高裁判決が注目されていた。同種訴訟にも影響を与えそうだ。

　消費者契約法１０条は「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めており、更新料が該当するかどうかが争点となった。

　同小法廷は判決理由で、更新料について「貸主側の収益となる一方、借り主にとっては円満に物件を使用し続けられることからすれば、賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」と位置づけ、経済的合理性があるとした。

　また、一部地域で更新料が慣習となっていることは広く知られており、貸主と借り主の情報量などに大きな差はないなどと指摘。その上で、「更新料の条項が契約書に明記されていれば、賃料、更新期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法には違反しない」との判断基準を提示し、今回の３件は「不当に高額という事情もない」と結論付けた。

　３件は、京都府、滋賀県内のマンションの借り主が平成１９〜２０年、貸主を相手に更新料の返還などを求めて提訴。無効とした２件の２審判決は「入居者の大きな負担に見合うだけの合理的根拠はない」などと判断し、有効とした１件は「適正額なら一方的な不利益ではない」とした。

　　■更新料

　マンションなど賃貸住宅の契約を更新する際、借り主が貸主に支払う一時金。１〜２年ごとに家賃の約１カ月分を支払うのが相場とされ、敷金と違って返還が前提とされていない。首都圏や京都、滋賀など関西の一部地域で古くから慣習化されている。国土交通省の平成１９年の調査によると、更新料を徴収する業者は神奈川で９０・１％、東京で６５％、京都で５５・１％など。

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　東京都福祉保健局高齢社会対策部介護保険課の平山信夫課長は7月15日、東京都介護支援専門員研究協議会が開いたケアマネジャー向けの学習会で講演し、通所介護事業所が宿泊サービスを提供する「お泊まりデイサービス」利用者へのモニタリングについて、「(ケアマネは)月1回会っていると思うが、なるべく月1回と言わず頻繁に行って、実際にどういうサービスを受けているのか見てほしい」と述べ、ケアマネの宿泊デイ利用者に対する関与拡大を提案した。

　平山課長はまた、▽事業所のサービス内容や運営姿勢、利用者の健康・栄養状態をチェックする▽通所介護サービスの提供時間帯以外にも事業所の状況を確認する―などにも取り組むよう呼び掛けた。

　都はこれまでに、お泊まりデイ事業所に関する独自基準を設定するとともに、事業所情報の届け出と公表の制度をスタートさせている。平山課長はこの制度をめぐり、今後は、▽区市町村との連携による事業所の把握と届け出に向けた指導▽通所介護サービスの実地指導に合わせた指導▽東京消防庁と連携した消防設備の指導―などに取り組む考えを示した。

■「ケアマネは行動を」―國光・立正大大学院講師
　同日の学習会では、ケアマネジメントが専門の國光登志子・立正大大学院講師がお泊まりデイのケアマネジメントをテーマに講演した。
　國光氏は、お泊まりデイの長期利用について「大きなトラブルが聞こえてこない状況を、ケアマネが“安定利用”と判断すると、アセスメントが不十分な状態が続くのではないか」と問題視。「一人ひとりのケアについて責任を持つのがケアマネ。(利用者が)よりよい方向に向かっていくよう動いていく姿勢が重要」と訴えた。
　また、お泊まりデイの長期利用者に対するケアマネジメントの自己点検を目的に都が作成した「ケアマネジメント点検支援シート」を紹介。利用者が自宅で生活できない理由を整理するとともに、お泊まりデイでの生活状況や今後望ましい入居先などを記入するこのシートの積極的な活用を呼び掛けた。

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